Inwestowanie w nieruchomości na wynajem przybiera na sile. Formę tę upodobali sobie nie tylko zawodowi inwestorzy, mający do czynienia z mieszkaniówką na co dzień. Również osoby zupełnie spoza tego rynku wybierają mieszkania jako narzędzie ochrony majątku i perspektywę na dodatek do emerytury w postaci wpływów z wynajmu. Decyzję o zakupie mieszkania podejmuje się na wiele lat. Z tego też względu należy patrzeć w dużo szerszej perspektywie niż tylko to, co obecnie dzieje się na rynku.
Jeśli nie wiesz jak sprawdzić ile jesteś w stanie zarobić na mieszkaniach na wynajem przeczytaj ten artykuł: https://alicjabinda.pl/czy-inwestowanie-w-nieruchomosc-na-wynajem-jeszcze-sie-oplaca/
Istnieje szereg zdarzeń, które mogą mieć miejsce i będą one miały bardzo duży wpływ na opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. Oczywiście mogą one zaistnieć, ale nie muszą, ale jako dobry inwestor powinieneś przynajmniej mieć świadomość ich istnienia. Poniżej przedstawiam wielkie niewiadome, które z mojego punktu widzenia mogą zagrażać takiej inwestycji.
Wzrost stóp procentowych
Najkorzystniejsze warunki kredytowe od lat zachęcają do zaciągania zobowiązań. Ten parametr jest w rękach ludzi, którym zależy na utrzymaniu systemu finansowego w ryzach. Ingerują w rynek w taki sposób, aby wartość pieniądza fiducjarnego cały czas spadała, ale nie za szybko, żeby nie doprowadzić do paniki i upadku waluty.
Założenie, że w ciągu najbliższych kilkunastu, czy kilkudziesięciu lat nie podniosą oni stóp procentowych jest skrajnie optymistyczne. Zastanawiasz się pewnie teraz po co Rada Polityki Pieniężnej miałaby podnosić stopy procentowe? Odpowiedź jest bardzo prosta – żeby zahamować drastyczny wzrost cen. Brzmi znajomo? Zastanów się, czy to co przeczytałeś i to co właśnie obserwujesz w sklepach będzie miało mieć swoje skutki za 50 lat, czy może w ciągu kliku najbliższych? Moim zdaniem prawdziwy wystrzał inflacji dopiero przed nami. Ta już przebiła 5%. Niestety Polska jest liderem w szybkości wzrostu cen w całej Europie.
Z tego też powodu Rada Polityki Pieniężnej wspomina o możliwości podniesienia stóp procentowych już w 2022 roku. Głównym celem RPP i NBP jest dbanie o stabilność cen. Podwyższenie stóp procentowych ma na celu ograniczenie podaży taniego pieniądza, bo wzrosną raty kredytów. Mniejsza ilość udzielanych kredytów powoduje, że ludzie mniej pieniędzy wydają, bo nie mają finansowania.
Sama inflacja jest pochodną dwóch składowych: ilości pieniędzy (ta rośnie przez dodruk) oraz szybkości obiegu gotówki (mniej udzielanych kredytów oznacza mniejsze tempo jej cyrkulacji). Tak więc, wzrost stóp procentowych jest realnym zagrożeniem, które trzeba brać pod uwagę. Ponieważ Rada Polityki Pieniężnej może zostać zmuszona przez szybki wzrost inflacji do podniesienia stóp procentowych. To z kolei wiąże się z większymi ratami już zaciągniętego kredytu.
Mam jednak przekonanie, że te pierwsze podwyżki, jeśli faktycznie nastąpią już w przyszłym roku, będą bardzo symboliczne. Cały czas trzeba mieć na uwadze, że Stany Zjednoczone fundują swoim obywatelom kolejne programy dopłat. Nie jest w ich interesie, żeby w takim momencie podnosić stopy procentowe. W tak ważnej kwestii z pewnością będą mieli coś do powiedzenia, a Polska nie zrobi nic bez cichej zgody ze strony USA.
Ujemne stopy procentowe
Na drugim krańcu szali ryzyka związanego z kredytem bankowym, są ujemne stopy procentowe. Mogą być one dotkliwe dla osób, które chcąc obronić się przed ich wzrostem, wezmą kredyt o stałym oprocentowaniu. Wtedy mimo wprowadzenia ujemnych stóp procentowych, będą musieli płacić odsetki w takiej samej wysokości przez cały okres obowiązywania umowy.
W Polsce póki co bardzo trudno uzyskać finansowanie ze stałym oprocentowaniem. Kilka banków oferuje coś na zasadach hybrydy. Można zamrozić oprocentowanie na 5 lat. Po upływie tego okresu następuje waloryzacja oprocentowania do wysokości aktualnie występującego na rynku. Ze względu na to, że oprocentowanie stałe przy zaciąganiu kredytu jest wyższe od zmiennego, pewnie decyduje się na ten wariant niewiele osób. Gdyby gwarancja wysokości odsetek była na cały okres spłaty zobowiązania to rozwiązanie byłoby ciekawą alternatywą, dzięki której kredytobiorcy nie musieliby się obawiać wzrostu rat kredytowych.
Rosnąca podaż mieszkań na wynajem w długiej perspektywie może skutkować obniżeniem się rentowności
Jeśli większość Twoich znajomych zaczyna inwestować w nieruchomości to zastanów się kto je będzie od nich wynajmował? Dodaj do tego zapowiedzi rządu o dotacjach na wkład własny do kredytu. Każdy kto będzie miał możliwość, będzie chciał mieszkanie kupić. Z jednej strony będzie to napędzało rosnące ceny mieszkań, ale z drugiej mniej chętnych osób do wynajmowania. Żeby znaleźć najemcę będzie trzeba obniżyć cenę najmu, przez co spadnie ogólna rentowność inwestycji.
Likwidacja ryczałtu, czyli polski (nie)ład
Nie ma jeszcze żadnych przepisów co do zmian, które mają być wprowadzane w polskim systemie podatkowym. Póki co mamy gadające głowy, barwne grafiki i czyste spekulacje. Kierunek w którym nasz rząd zmierza nie wróży jednak nic dobrego. Macki polityków z pewnością dotrą do rzeszy osób, które wynajmują swoje mieszkania, a dochody rozliczają 8,5% ryczałtem. Przecież według ich socjalistycznej teorii jeśli masz więcej niż tylko lokum w którym mieszkasz to jesteś bogaczem, a to jest nieakceptowalne. Ciebie opodatkują, tak żeby Ci się odechciało wynajmu, a innym dopłacą do wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Wszyscy mają mieć po równo, więc zamiast zarabiać na leniwych, oddaj im to co wypracowałeś.
Zdaję sobie sprawę, że brzmi to kontrowersyjnie. Niektórzy obarczają obecną sytuacją, czyli drożyzną i deficytem mieszkań, seryjnych inwestorów zarabiających na najmie. Są powody dla których osobom chcącym zakupić własne mieszkanie jest naprawdę ciężko. Zastanówmy się jednak, czy gdyby nasz system finansowy był zdrowy i oferował 6-8% odsetek za trzymanie pieniędzy na depozytach bankowych, gdyby nie rozkręcała się w takim tempie inflacja, gdyby kredyty nie były tak tanie, to czy opłacałoby się kupować nieruchomość i brać na głowę poszukiwania, remonty, najemców dla porównywalnego zysku? Owszem, przy innych warunkach rynkowych rentowność z wynajmu byłaby wyższa, ale i bariera wejścia w tego typu inwestycje nie byłaby tak niska jak obecnie.
Kto jest w takim razie winien tej sytuacji? Ludzie, którzy przeciwstawiają się grabieży majątku, czy Ci którzy to właśnie robią?
Wprowadzenie podatku katastralnego.
Podatek katastralny to podatek od nieruchomości, jednak obliczany inaczej niż płacimy obecnie. Jego wprowadzenie bezdyskusyjnie sprawi, że będziemy płacić więcej, a nie mniej. Biorąc pod uwagę zachłanność polityków, jak i fakt, że bardzo intensywnie pracują nad „nowym ładem” planując kolejne daniny, to nie możemy bagatelizować również tego zagrożenia. Wprawdzie rząd nie zapowiada tych zmian już w najbliższym czasie, ale plotki już się pojawiają. Mówię o nich w drugim odcinku “Karuzeli gospodarczej”, który możesz obejrzeć tu: https://www.youtube.com/watch?v=bvrIkh94U9M&t=911s
Mieszkania pod wynajem kupuje się raczej z perspektywą wieloletnią, dlatego też ryzyko ewentualnego wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce warto brać pod uwagę planując długoterminowe inwestycje. Podatek od nieruchomości jest naliczany od jej powierzchni, natomiast podatek katastralny od wartości katastralnej. Cel tej zmiany jest prosty, podatek katastralny będzie wyższy, niż ten oparty o powierzchnię, który płacimy teraz.
Spadek popytu na mieszkania.
Izolacja społeczeństwa wywołana działaniami rządu spowodowała, że znacząco wzrósł popyt na domy, który rząd zamierza jeszcze podsycić. W programie “polski ład” pojawiła się koncepcja budowy małych domów do 70 m2 bez żadnych formalności. Z założenia do ich wznoszenia nie będą potrzebne pozwolenia na budowę, kierownik, ani dziennik budowy. Program „Mój dom 70M2” ma ułatwić i skrócić proces budowlany, a także przyczynić się do niższych kosztów budowy domu.
Już teraz w wielu miastach ceny mieszkań są wyższe niż dom na obrzeżach. Ta zmiana może zmniejszyć tę dysproporcję. Po pierwsze, ludzie zamiast kupić mieszkanie częściej będą decydować się na budowę domu. Z kolei osoby, które wynajmują będą kuszone propozycją taniego kredytu, dofinansowaniem na wkład własny oraz łatwiejszą budową niewielkiego domu. Czy to może wpłynąć na przesunięcie się części popytu z mieszkań na działki i domy? Sądzę, że tak. Pytanie tylko w jakim stopniu?
Spadek cen mieszkań
Buduje się cały czas mniej mieszkań niż jest chętnych do kupna i to się prędko nie zmieni. Być może tak właśnie będzie. Ale kiedy słyszę dookoła, że ceny mieszkań cały czas rosną i jest niemożliwe, żeby jeszcze kiedykolwiek było taniej to jest to dla mnie oznaka bańki.
Warto wziąć pod uwagę, że każdy rynek jest taki sam, ma swoje cykle wzrostowe, jak i spadkowe. Rynek nieruchomości nie jest pod tym względem wyjątkowy. Krach nieruchomościowy mieliśmy w 2007 roku w Stanach. Wtedy też wszyscy mówili, że popyt jest tak ogromny, że nic nie ruszy cen nieruchomości. Wyszła na jaw afera kredytowa i czar prysł. Tak może, chociaż oczywiście nie musi, być tym razem.
Na rynkach finansowych występuje zjawisko zwane czarnym łabędziem. Nie widzę powodu, żeby rynek nieruchomości nie mógł doświadczyć czegoś podobnego. Według teorii czarnego łabędzia czasami dzieją się rzeczy, które – zanim się wydarzyły – uznawane były za niemożliwe. Tego rodzaju wydarzenia mają często ogromny wpływ na świat i negatywnie oddziałują na gospodarkę oraz społeczeństwo. Jest to fenomen, który zazwyczaj bardzo zaskakuje inwestorów, chociaż po czasie da się logicznie wyjaśnić przyczyny i początek czarnego łabędzia.
Przywołuję ten przykład, ponieważ ludzie z natury nie doceniają ryzyka zdarzeń mało prawdopodobnych. Na wyprzedaż na rodzimym rynku nieruchomości może mieć także wpływ tak przyziemna rzecz jak zmiana w systemie podatkowym, która spowoduje brak opłacalności najmu lub opisany w poprzednim punkcie drastyczny spadek popytu.
Demografia
Sytuację na rynku mieszkań będzie dodatkowo komplikować demografia. Wymieranie osób urodzonych w czasie powojennego wyżu demograficznego sprawi, że w najbliższych latach na rynek będzie trafiało coraz więcej mieszkań po zmarłych. W regionach w których przeważa starsze społeczeństwo może pojawić się więcej mieszkań. Z drugiej jednak strony do bardziej rozwiniętych regionów kraju będą przenosić się osoby młode z peryferii, wzmagając popyt na mieszkania i wynajem, a co za tym idzie utrzymując wzrost cen. W tym czasie możemy obserwować duże różnicowanie się rentowności z najmu w różnych regionach naszego kraju.
Biznesownik
Kolejny autorski planer jest już dostępny. Tym razem jest to Biznesownik w którym możesz zacząć planować i notować w dowolnym dniu w roku, bo nie jest kalendarzem. Zawiera 93 strony z harmonogramem dnia i datą do wpisania.
Dobry biznes nie może czekać do kolejnego roku. Zacznij go rozwijać już dziś.
Jest to produkt stworzony dla właścicieli biznesu oraz osób, które planują otworzyć swoją firmę. Zgrabny planer w żywiołowych wiosenno-letnich kolorach zmobilizuje Cię do działania. Znajdziesz w nim mnóstwo miejsca na notatki, dzięki czemu nie umknie Ci już żaden pomysł.
Planer zamknięty jest w twardej, miłej w dotyku oprawie. Zawiera aż 242 strony z wysokiej jakości białego papieru, idealnego do robienia licznych zapisków.
Na zakończenie chciałabym Ci jeszcze wspomnieć, że jest coś takiego jak Risk Reward Ratio, czyli stosunek ryzyka do zysku. Jest on współczynnikiem, który określa wielkość potencjalnego zysku, w stosunku do podejmowanego ryzyka na danej transakcji. Innymi słowy, wskaźnik ten daje inwestorowi informacje o tym, na ile mu się transakcja opłaca. Ten wskaźnik stosowany jest głównie w tradingu, ale można go odnieść do wszelkich inwestycji. Im większe ryzyko się podejmuje tym wyższy powinien być zwrot z inwestycji. Nie da się określić poziomu RR dla całego rynku, ale w niektórych regionach ceny są tak rekordowe, że ryzyko staje się zwyczajnie wysokie, a potencjalny zysk niewielki.
Mimo wielu niewiadomych, wynajem mieszkań w dalszym ciągu jest korzystną alternatywą w porównaniu z lokatami bankowymi. Natomiast bez względu na obecną sytuację, w swoich planach należy uwzględnić również to co przyniesie przyszłość. Tę walkę wygra lepiej przygotowany. Mam nadzieję, że będziesz nim Ty.
Jeśli podoba Ci się ten artykuł to będę wdzięczna za poświęcenie chwili i zostawienie komentarza, a także podzielenie się nim ze znajomymi. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie szansa na docieranie do coraz szerszego grona odbiorców, na czym mi zależy.
Pozdrawiam,
Alicja