W Polsce inwestowanie na rynku nieruchomości z dnia na dzień staje się coraz bardziej popularne. Wpływ ma na to oczywiście rosnąca inflacja. Oficjalne dane mówią, że przekroczyła ona 4,5%, ale ta nieoficjalna może być nawet 2-3 razy wyższa. Jednocześnie banki oferują lokaty z odsetkami w okolicach 1%, albo jeszcze niższe. Łatwo więc policzyć, że oszczędności Polaków topnieją w zastraszającym tempie. Jest to otoczenie w którym dużo osób ucieka z kapitałem w nieruchomości. Cieszy mnie, że Polacy coraz chętniej inwestują, ale czy przy tak dużym zainteresowaniu to jeszcze może się opłacać?
Odpowiedź oczywiście nie jest taka prosta. Niepodważalnym faktem jest, że popyt na nieruchomości jest teraz ogromny. Podstawową regułą rynkową jest prawo popytu i podaży. Jeśli popyt rośnie, a podaż nie jest wystarczająca żeby pokryć zapotrzebowanie rynku to ceny rosną. I tak się dzieje od dłuższego czasu na rynku mieszkaniowym. Czy w takim razie jest już za późno żeby kupić mieszkanie na wynajem, a może trzeba nabyć je jak najszybciej, żeby ten pociąg nie odjechał? W tym miejscu muszę przytoczyć ulubione stwierdzenie mojego byłego profesora od ekonomii: „To zależy.” Zależy, od konkretnego przypadku.
Tym artykułem chcę wrzucić łyżkę dziegciu w beczkę miodu. Uważam, że jest to pora aby panujący na rynku hurraoptymizm nieco ostudzić. Świadomy inwestor powinien brać pod uwagę każdy scenariusz, nie tylko ten najbardziej optymistyczny, powtarzany przez tłumy.
Zanim jednak zaczniemy zaznaczam Ci, że informacje zawarte w tym artykule są wyłącznie moją subiektywną opinią, nie można traktować ich jako porady inwestycyjnej. Chcę żebyś umiał podejmować świadome decyzje w oparciu o dane zebrane z rynku.
Książka “ZAWÓD: PRZEDSIĘBIORCA Sztuka tworzenia biznesu”
Jak zbudować i rozwinąć firmę od zera. Praktyczny poradnik krok po kroku.
“Zawód: Przedsiębiorca. Sztuka tworzenia biznesu” to pozycja, która powstała na bazie mojego kilkuletniego doświadczenia w biznesie. Pierwsze kroki w roli przedsiębiorcy są trudne. Sama długo błądziłam po omacku, przez co nie wszystko wyszło tak jak sobie zaplanowałam. Z dzisiejszej perspektywy wiem, że wielu błędów mogłabym uniknąć, gdyby ktoś w prosty sposób powiedział mi jak to zrobić.
Aktualnie prowadzę dwie firmy w różnych branżach i cieszę się, że udało mi się dotrzeć do miejsca w którym jestem. Nic nie równa się z wolnością, którą daje własny, dochodowy biznes.
Zamów książkę i dowiedź się jak przygotować się do roli życia, którą jest bycie przedsiębiorcą.
Weryfikacja opłacalności inwestycji
Wokoło panuje duży optymizm względem wszelakich nieruchomości. Z reguły jeśli wszyscy mówią o inwestowaniu w jakieś aktywo to prawdopodobnie właśnie przestało być ono dobrą okazją. Nie ma jednak sytuacji zero jedynkowych. Żeby stwierdzić czy Twoja planowana inwestycja ma potencjał musisz przeanalizować ją na kilku płaszczyznach i podjąć przemyślaną decyzję.
Powszechna zdaje się być opinia, że nie ma możliwości, aby popyt na mieszkania spadł. Buduje się cały czas mniej mieszkań niż jest chętnych do kupna i to się prędko nie zmieni. Być może tak będzie, ale czy jesteś gotowy również na inny scenariusz?
Jakie podstawowe kroki powinieneś poczynić, aby przeanalizować Twoją konkretna inwestycję?
- Przemyśleć na jak długi okres chcesz ulokować swoje pieniądze.
- Dobrze skalkulować wszystkie koszty związane z inwestycją.
- Obliczyć stopę zwrotu z inwestycji.
- Wziąć pod uwagę wszystkie ryzyka związane z inwestycją.
- Rozpisać strategie inwestycyjne, które będziesz wdrażał, kiedy warunki rynkowe ulegną zmianie.
Okres lokowania pieniędzy
Kupując mieszkanie na wynajem musisz brać pod uwagę, że sam zwrot zainwestowanego kapitału to kwestia nawet kilkunastu lat. Oczywiście ten okres może się różnić, w zależności od tego jaką stopę zwrotu uda Ci się utrzymać z najmu. Nie podlega jednak dyskusji, że po tym jak wreszcie odzyskasz zainwestowany kapitał to mieszkanie będzie wymagało kapitalnego remontu i nie będzie znajdowało się już na nowym osiedlu z nowoczesną infrastrukturą.
Prawidłowe skalkulowanie kosztów związanych z inwestycją
Bardzo istotnym krokiem w szacowaniu opłacalności inwestycji jest prawidłowe skalkulowanie kosztów związanych nie tylko z zakupem i utrzymaniem mieszkania, ale także uwzględnienie okresu w którym mieszkanie nie będzie wynajmowane.
Podstawowe błędy jakie popełniają inwestorzy
- Niedoszacowanie kosztów około zakupowych, a jest ich naprawdę sporo:
- prowizja biura nieruchomości,
- opłaty notarialne, czyli PCC, taksa, opłata za wypisy,
- koszty sądowe,
- koszt operatu dla banku (jeśli mieszkanie będzie kredytowane)
- Niedoszacowanie kosztów remontu, umeblowania i wyposażenia (w trakcie remontu, zwłaszcza starego mieszkania, a już w szczególności w starych kamienicach, często wychodzą rzeczy których nie planowaliśmy – konieczność wymiany instalacji elektrycznych, wodnych – potrafią znacznie podnieść koszty remontu).
- Nieuwzględnienie kosztów bieżących napraw i remontów (mieszkanie w trakcie jego używania niszczeje i teoretycznie najemcy powinni doprowadzić mieszkanie do stanu sprzed wynajmu, ale zdecydowanie gruntowniejsze remonty, które trzeba wykonać co kilka lat nie wchodzą w zakres takich napraw).
- Nieuwzględnienie pustostanu (trzeba trzeźwo przyjąć, że możliwe są przestoje w najmie).
- Nie wzięcie pod uwagę kosztu promocji mieszkania (fotograf, ogłoszenia).
- Nie liczenie czasu własnej pracy oraz kosztów paliwa zużytego na dojazdy.
- Ne branie pod uwagę konieczności zapłaty podatku dochodowego oraz podatku od nieruchomości.
- Nieuwzględnienie kosztu ubezpieczenia mieszkania.
- Życzeniowe myślenie co do ceny najmu, która w rzeczywistości może okazać się nieco niższa, a jej wartość ma duży wpływ na ogólną rentowność.
Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem?
Zwrot z inwestycji na wynajem nie jest zawrotny, ale uzyskując rentowność na poziomie 5-8% może być to dobrą formą ochrony kapitału w oparciu o bezpieczne aktywo, którymi nieruchomości niewątpliwie są. Trzeba jednak realnie podejść do jej obliczania i nie nastawiać się zbyt optymistycznie, bo można się przeliczyć w szacowaniu opłacalności inwestycji.
Rentowność inwestycji można policzyć na kilka sposobów. Możesz to zrobić za pomocą ROI (Return On Investment, czyli stopy zwrotu netto z całego zainwestowanego kapitału), ROE (Return On Equity, czyli zwrotu z inwestycji finansowanych kapitałem własnym), IRR (Internal Rate of Return, czyli wewnętrznej stopy zwrotu) oraz CAGR (Compound Annual Growth Rate, czyli skumulowanego rocznego wskaźnika wzrostu). Na potrzeby tego artykułu, chciałabym się jednak skupić tylko na jednym z nich – ROI.
ROI = roczne zyski / nakład inwestycyjny x 100%
Z pomocą tego wskaźnika opłacalność inwestycji można w łatwy sposób obliczyć na zwykłym kalkulatorze. Wystarczy uzupełnić powyższy wzór o wartości odpowiednie dla inwestycji. Potrzebne są do tego dwie dane, które trzeba oszacować jeszcze przed zakupem mieszkania. To jest chyba najtrudniejsze zadanie do wykonania, a inwestorzy popełniają w tym zakresie wiele wspomnianych powyżej błędów.
Czy na tym rynku występuje w ogóle jakieś ryzyko?
Sytuacja na rynku najmu mieszkań pozostaje niepewna przez rzekomą pandemię. Światowe obostrzenia wprowadzone pod pretekstem choroby przyczyniły się do tego, że ruch turystyczny radykalnie się załamał, a zajęcia na wielu uczelniach prowadzone są całkowicie w trybie zdalnym. Z tego względu mieszkania na wynajem krótkoterminowy cieszą się o wiele mniejszym zainteresowaniem. Aktualnie jedynie wynajem długoterminowy wydaje się stabilnym sposobem na zarabianie. To jednak też może ulec zmianie.
Zmniejszony popyt przy jednocześnie rosnącej podaży powoduje, że wiele mieszkań kupionych na wynajem stoi pustych. Wystąpiła wręcz zapaść na rynku najmu krótkoterminowego. Nie można bagatelizować faktu, że od początku 2020 roku trwa systematyczna obniżka średnich stawek ofertowych na rynku najmu w największych polskich miastach.
Jak można przeczytać w raporcie Expandera i Rentier.io, inwestycja w nieruchomości na wynajem przynosi zdecydowanie mniejsze zyski niż jeszcze w 2019 roku, a dzieje się tak głównie przez:
- wzrost cen mieszkań,
- spadek stawek za najem.
Jak ustalić strategię inwestowania w mieszkanie na wynajem?
Przed podjęciem ostatecznej decyzji o inwestycji powinieneś oczywiście określić swoją strategię. To, jakie mieszkanie chcesz zakupić i do czego będzie Ci służyło w przyszłości, mogą mieć niebagatelne znaczenie. Jeśli Twoim celem jest wyłącznie zarobek to musisz przyjąć chłodną kalkulację i trzymać się generowania jak najwyższej stopy zwrotu. Może jednak zależy Ci żeby mieszkanie wynajmować kilka lat, a następnie oddać go dzieciom lub samemu się do niego wprowadzić. W tej sytuacji ważniejsze będą dla Ciebie inne aspekty, jak wielkość mieszkania, czy właściwa lokalizacja. To co zadecydujesz dzisiaj będziesz realizował przez kolejne kilkanaście lat, ale w tym czasie wiele może się zmienić, zarówno w sytuacji rynkowej, jak i Twojej prywatnej. Bierz pod uwagę więcej niż tylko jeden możliwy scenariusz, a przy decyzji o inwestycji i wyborze mieszkania nie kieruj się wyłącznie pieniędzmi, albo emocjami.
Na co zwrócić uwagę ustalając strategię?
Czy faktycznie zależy Ci na dochodzie z najmu, czy może jednak na wzroście wartości mieszkania?
Czy kupujesz w małym, czy dużym mieście?
Czy szukasz lokalizacji w centrum miasta, w pobliżu uczelni, a może na obrzeżach?
Kawalerka, M2, a może mieszkanie wynajmowane na pokoje?
Zakup od dewelopera, w kamienicy, czy jednak wielka płyta?
Wykończenie na bogato pod wymagającego klienta, czy może w wersji ekonomicznej?
Czy zamierzasz robić remont czy interesuje Cię wyłącznie gotowiec inwestycyjny?
Zakup za gotówkę czy na kredyt?
Mam nadzieję, że tym artykułem chociaż trochę przybliżyłam Ci realia kupna mieszkania na wynajem i w podjęciu swojej decyzji nie będziesz kierował się wyłącznie stwierdzeniem: “Wszyscy tak robią, więc to się musi opłacać.”
Przyjęło się stwierdzenie, że nieruchomości to bezpieczne aktywo. Na ten sposób myślenia wpływa to, że ma ono postać fizyczną i powszechnie znaną, w przeciwieństwie na przykład do kryptowalut. Wartość nieruchomości nie ulega gwałtownym załamaniom i ciężko jest je zgubić, czy przywłaszczyć przez osoby trzecie. Niemniej jednak nie jest to rynek pozbawiony wad i ryzyka. Jak każdy ma powiązania geopolityczne, które wpływają bezpośrednio lub pośrednio na inwestycje. W kolejnym artykule dokładnie omówię jakie ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem powinno się brać pod uwagę, bo jak się okazuje jest ich na tyle dużo, że postanowiłam zrobić z tego osobny wpis.
Jeśli podoba Ci się ten artykuł to będę wdzięczna za poświęcenie chwili i zostawienie komentarza, a także podzielenie się nim ze znajomymi. Dla Ciebie to tylko chwila, a dla mnie szansa na docieranie do coraz szerszego grona odbiorców, na czym mi zależy.
Pozdrawiam ciepło,
Alicja